Кому дають іпотеку в Україні у 2026 році

Іпотека в Україні у 2026 році – це вже не лише привілей для обраних. Завдяки державній програмі єОселя та комерційним пропозиціям банків, власне житло стало доступнішим для широкого кола громадян. Зокрема, іпотека для військових стала ще вигіднішою: мобілізовані тепер можуть отримати ставку 3%.

Але хто саме може розраховувати на іпотечний кредит? Які умови єОселя висуває до позичальників? І що змінилося у 2026 році? У цій статті розглянемо всі умови отримання іпотечного кредиту – від пільгових програм до комерційних пропозицій.

У 2026 році в Україні діють два основних шляхи отримання іпотеки на житло:

Державна програма єОселя – пільгове кредитування під 3% або 7% річних. Це найпопулярніший варіант: з початку дії програми видано понад 40 000 кредитів на загальну суму понад 75 млрд ₴. Фінансування забезпечує ПрАТ «Укрфінжитло» через банки-партнери.

Комерційна іпотека – кредити від банків на ринкових умовах зі ставками від 9% до 24% річних. Підходить тим, хто не відповідає критеріям єОселі або хоче придбати нерухомість без обмежень за площею.

Пільгову ставку 3% річних можуть отримати такі категорії громадян:

• Військовослужбовці за контрактом (ЗСУ, СБУ, Нацгвардія, ДПСУ, ДСА, Держспецтранспорт)
• Мобілізовані військовослужбовці – з 10 січня 2026 року отримали право на пільгову ставку 3% (раніше – лише 7%)
• Ветерани війни та учасники бойових дій
• Медичні працівники державних та комунальних закладів
• Педагогічні працівники державних та комунальних навчальних закладів
• Наукові працівники державних наукових установ
• Члени сімей загиблих (померлих) захисників та захисниць України

Усім цим категоріям гарантовано ставку 3% на перші 10 років кредиту. Після цього ставка зростає до 6%.

Під 7% річних іпотеку можуть отримати:

• Внутрішньо переміщені особи (ВПО) та члени їхніх сімей
• Будь-які громадяни України, які не мають власного житла або мають житло площею менше встановленої норми

Після 10-го року кредитування ставка зростає до 10%.

Для ВПО передбачена додаткова підтримка: держава компенсує до 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 000 ₴.

Основна вимога до віку:

• Мінімальний вік – 18 років на момент оформлення кредиту
• Максимальний вік – не більше 70 років на дату повного погашення кредиту

Оскільки максимальний термін іпотеки за єОселею – 20 років, то фактично оформити кредит на повний термін можна до 50 років. Проте банки розглядають заявки індивідуально: якщо позичальнику, наприклад, 55 років, він може отримати кредит на 15 років.

Дохід – один із ключових критеріїв при оцінці позичальника. Банки вимагають:

• Офіційне підтвердження доходу за останні 6 місяців
• Щомісячний платіж за іпотекою не повинен перевищувати 40% сукупного доходу сім'ї
• Мінімальний дохід для обслуговування кредиту за єОселею – приблизно 30 000 ₴ на місяць для ставки 3% або 42 000 ₴ для ставки 7% (за розрахунками НБУ)

Враховується сукупний дохід подружжя або співпозичальників. Якщо Ви працюєте як ФОП, потрібно надати декларацію за останні 12 місяців.

Банки обов'язково перевіряють кредитну історію позичальника через Українське бюро кредитних історій (УБКІ).

Що впливає на рішення:

• Наявність прострочених платежів за попередніми кредитами
• Поточна кредитна навантаженість (інші діючі кредити)
• Загальна тривалість кредитної історії

Відсутність кредитної історії – це не автоматична відмова, але може ускладнити процес. У такому випадку корисно заздалегідь оформити невеликий споживчий кредит або кредитну картку та вчасно погашати платежі, щоб сформувати позитивну історію.

Мінімальний перший внесок за програмою єОселя – 20% від вартості нерухомості.

Наприклад, якщо квартира коштує 1 500 000 ₴, потрібно мати щонайменше 300 000 ₴ власних коштів.

Виняток для ВПО: внутрішньо переміщені особи можуть оформити іпотеку без першого внеску або зі зниженим внеском – держава компенсує до 70% суми.

Для комерційної іпотеки перший внесок зазвичай становить від 20% до 30%, залежно від банку та типу нерухомості.

З 2026 року за програмою єОселя можна придбати:

• Квартиру – у новобудові або на вторинному ринку
• Будинок, дуплекс, таунхаус – дозволено з 30 січня 2026 року (раніше – лише квартири)
• Житло, що будується – за участю акредитованого забудовника

Обмеження за площею (з 9 лютого 2026):

• Для квартири: до 52,5 м² для сім'ї з 1-2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї (максимум 115,5 м²)
• Для будинку: до 62,5 м² для сім'ї з 1-2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї
• Для житла до 3 років допускається перевищення площі на 10%

Обмеження за ціною: вартість квадратного метра не може перевищувати подвоєну вартість будівництва більш ніж на 10%. Наприклад, для сім'ї з 3 осіб у Києві максимальна вартість житла складає близько 4,86 млн ₴, у Львові – 4,14 млн ₴.

Також враховуються операції з нерухомістю за останні 36 місяців (раніше – 12 місяців). Якщо Ви продали житло протягом цього періоду, це може вплинути на право участі у програмі.

Станом на 2026 рік іпотечні кредити за програмою єОселя видають 10 банків:

• Ощадбанк – найбільший портфель іпотечних кредитів за єОселею
• ПриватБанк – найширша мережа відділень
• Укргазбанк
• Глобус Банк
• Sky Bank
• Sense Bank
• Банк Кредит Дніпро
• ТАСКОМБАНК
• BISBANK
• Радабанк

Кожен банк може мати додаткові вимоги до позичальника, тому рекомендуємо подати заявки в декілька банків одночасно, щоб порівняти умови.

Стандартний пакет документів для оформлення іпотечного кредиту:

Процес оформлення іпотеки за програмою єОселя:

Навіть якщо Ви відповідаєте формальним критеріям, банк може відмовити. Ось що допоможе збільшити ймовірність позитивного рішення:

Банки відмовляють у видачі іпотечного кредиту в таких випадках:

Якщо Ви не підходите під критерії програми єОселя, залишається варіант комерційної іпотеки від банків.

Основні відмінності:

• Ставки – від 9% до 24% річних (залежно від банку та валюти)
• Перший внесок – зазвичай від 20-30%
• Немає обмежень за площею нерухомості
• Можна купити будь-який тип нерухомості, включно з комерційною
• Термін кредитування – до 20-30 років

Серед банків, що активно пропонують комерційну іпотеку: ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Райффайзен Банк. Ставки залежать від суми кредиту, терміну та кредитної історії позичальника.

Програма єОселя зазнала суттєвих змін у 2026 році. У грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі:

• 10 січня – мобілізовані військовослужбовці отримали право на пільгову ставку 3% (раніше мали лише 7% як загальна категорія)
• 30 січня – дозволено купувати будинки, дуплекси та таунхауси (раніше – виключно квартири)
• 9 лютого – нові обмеження площі: 52,5 м² для квартир та 62,5 м² для будинків (для сімей з 1-2 осіб), максимум 115,5 м² незалежно від складу сім'ї. Період перевірки операцій з нерухомістю збільшено з 12 до 36 місяців
• Обмеження ціни – вартість квадратного метра не може перевищувати подвоєну опосередковану вартість будівництва більш ніж на 10%

З початку 2026 року програмою вже скористалися понад 2 500 українців, які залучили близько 5 млрд ₴ пільгових іпотечних кредитів. Найбільше кредитів видано у Київській області, Києві та Львівській області.