А
Анонімний
Фінансовий експерт · Financer
Кому дають іпотеку в Україні у 2026 році
9 хв читанняМи дотримуємось
Дізнайтеся, хто може отримати іпотечний кредит в Україні за програмою єОселя та на комерційних умовах.
Іпотека в Україні у 2026 році — це вже не лише привілей для обраних. Завдяки державній програмі єОселя та комерційним пропозиціям банків, власне житло стало доступнішим для широкого кола громадян. Зокрема, іпотека для військових стала ще вигіднішою: мобілізовані тепер можуть отримати ставку 3%.
Але хто саме може розраховувати на іпотечний кредит? Які умови єОселя висуває до позичальників? І що змінилося у 2026 році? У цій статті розглянемо всі умови отримання іпотечного кредиту, від пільгових програм до комерційних пропозицій.
Які іпотечні програми діють в Україні
У 2026 році в Україні діють два основних шляхи отримання іпотеки на житло:
Державна програма єОселя — пільгове кредитування під 3% або 7% річних. Це найпопулярніший варіант: з початку дії програми видано понад 40 000 кредитів на загальну суму понад 75 млрд ₴. Фінансування забезпечує ПрАТ «Укрфінжитло» через банки-партнери.
Комерційна іпотека — кредити від банків на ринкових умовах зі ставками від 9% до 24% річних. Підходить тим, хто не відповідає критеріям єОселі або хоче придбати нерухомість без обмежень за площею.
Кому дають іпотеку під 3% за програмою єОселя
Пільгову ставку 3% річних можуть отримати такі категорії громадян:
- Військовослужбовці за контрактом (ЗСУ, СБУ, Нацгвардія, ДПСУ, ДСА, Держспецтранспорт)
- Мобілізовані військовослужбовці з 10 січня 2026 року отримали право на пільгову ставку 3% (раніше лише 7%)
- Ветерани війни та учасники бойових дій
- Медичні працівники державних та комунальних закладів
- Педагогічні працівники державних та комунальних навчальних закладів
- Наукові працівники державних наукових установ
- Члени сімей загиблих (померлих) захисників та захисниць України
Усім цим категоріям гарантовано ставку 3% на перші 10 років кредиту. Після цього ставка зростає до 6%.
Кому дають іпотеку під 7%
Під 7% річних іпотеку можуть отримати:
- Внутрішньо переміщені особи (ВПО) та члени їхніх сімей
- Будь-які громадяни України, які не мають власного житла або мають житло площею менше встановленої норми
Після 10-го року кредитування ставка зростає до 10%.
Для ВПО передбачена додаткова підтримка: держава компенсує до 70% першого внеску та 70% платежів за перший рік кредитування, а також покриває витрати на оформлення кредиту до 40 000 ₴.
Вимоги до віку позичальника
Основна вимога до віку:
- Мінімальний вік — 18 років на момент оформлення кредиту
- Максимальний вік: не більше 70 років на дату повного погашення кредиту
Оскільки максимальний термін іпотеки за єОселею — 20 років, то фактично оформити кредит на повний термін можна до 50 років. Проте банки розглядають заявки індивідуально: якщо позичальнику, наприклад, 55 років, він може отримати кредит на 15 років.
Вимоги до доходу
Дохід — один із ключових критеріїв при оцінці позичальника. Банки вимагають:
- Офіційне підтвердження доходу за останні 6 місяців
- Щомісячний платіж за іпотекою не повинен перевищувати 40% сукупного доходу сім'ї
- Мінімальний дохід для обслуговування кредиту за єОселею — приблизно 30 000 ₴ на місяць для ставки 3% або 42 000 ₴ для ставки 7% (за розрахунками НБУ)
Враховується сукупний дохід подружжя або співпозичальників. Якщо Ви працюєте як ФОП, потрібно надати декларацію за останні 12 місяців.
Кредитна історія
Банки обов'язково перевіряють кредитну історію позичальника через Українське бюро кредитних історій (УБКІ).
Що впливає на рішення:
- Наявність прострочених платежів за попередніми кредитами
- Поточна кредитна навантаженість (інші діючі кредити)
- Загальна тривалість кредитної історії
Відсутність кредитної історії — це не автоматична відмова, але може ускладнити процес. У такому випадку корисно заздалегідь оформити невеликий споживчий кредит або кредитну картку та вчасно погашати платежі, щоб сформувати позитивну історію.
Перший внесок
Мінімальний перший внесок за програмою єОселя — 20% від вартості нерухомості.
Наприклад, якщо квартира коштує 1 500 000 ₴, потрібно мати щонайменше 300 000 ₴ власних коштів.
Виняток для ВПО: внутрішньо переміщені особи можуть оформити іпотеку без першого внеску або зі зниженим внеском. Держава компенсує до 70% суми.
Для комерційної іпотеки перший внесок зазвичай становить від 20% до 30%, залежно від банку та типу нерухомості.
Вимоги до нерухомості
З 2026 року за програмою єОселя можна придбати:
- Квартиру: у новобудові або на вторинному ринку
- Будинок, дуплекс, таунхаус: дозволено з 30 січня 2026 року (раніше лише квартири)
- Житло, що будується: за участю акредитованого забудовника
Обмеження за площею (з 9 лютого 2026):
- Для квартири: до 52,5 м² для сім'ї з 1-2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї (максимум 115,5 м²)
- Для будинку: до 62,5 м² для сім'ї з 1-2 осіб + 21 м² на кожного наступного члена сім'ї
- Для житла до 3 років допускається перевищення площі на 10%
Обмеження за ціною: вартість квадратного метра не може перевищувати подвоєну вартість будівництва більш ніж на 10%. Наприклад, для сім'ї з 3 осіб у Києві максимальна вартість житла складає близько 4,86 млн ₴, у Львові 4,14 млн ₴.
Також враховуються операції з нерухомістю за останні 36 місяців (раніше 12 місяців). Якщо Ви продали житло протягом цього періоду, це може вплинути на право участі у програмі.
Банки-партнери програми єОселя
Станом на 2026 рік іпотечні кредити за програмою єОселя видають 10 банків:
- Ощадбанк: найбільший портфель іпотечних кредитів за єОселею
- ПриватБанк: найширша мережа відділень
- Укргазбанк
- Глобус Банк
- Sky Bank
- Sense Bank
- Банк Кредит Дніпро
- ТАСКОМБАНК
- BISBANK
- Радабанк
Кожен банк може мати додаткові вимоги до позичальника, тому рекомендуємо подати заявки в декілька банків одночасно, щоб порівняти умови.
Які документи потрібні для іпотеки
Стандартний пакет документів для оформлення іпотечного кредиту:
- Паспорт громадянина України (або ID-картка) та ідентифікаційний код
- Довідка про доходи за останні 6 місяців (або декларація для ФОП)
- Довідка з місця роботи про стаж та посаду
- Копія трудової книжки (електронна через Портал Дія)
- Свідоцтво про шлюб (якщо є)
- Документи, що підтверджують право на пільгову ставку (для військових витяг з реєстру, для медиків довідка з місця роботи тощо)
- Документи на нерухомість, що купується (договір купівлі-продажу, оцінка)
Як подати заявку на іпотеку
Процес оформлення іпотеки за програмою єОселя:
Перевірте відповідність критеріям
Зайдіть на офіційний сайт eoselia.diia.gov.ua та перевірте, чи відповідаєте Ви вимогам програми. Зверніть увагу на категорію, площу наявного житла та вік.
Подайте заявку через Дію
Авторизуйтесь у додатку Дія або на порталі diia.gov.ua. Оберіть послугу «єОселя» та заповніть заявку. Система автоматично перевірить частину даних.
Оберіть банк-партнер
Після попереднього схвалення оберіть банк зі списку партнерів. Рекомендуємо порівняти умови в декількох банках. Вони можуть відрізнятися за додатковими комісіями та швидкістю обробки.
Зберіть документи та пройдіть перевірку
Подайте повний пакет документів до обраного банку. Банк проведе оцінку платоспроможності та перевірить кредитну історію. Рішення зазвичай приймається протягом 1-5 робочих днів.
Оберіть нерухомість та оформіть кредит
Після схвалення кредиту оберіть нерухомість, що відповідає вимогам програми. Банк проведе оцінку об'єкта, після чого підписується кредитний договір та договір купівлі-продажу.
Як підвищити шанси на схвалення іпотеки
Навіть якщо Ви відповідаєте формальним критеріям, банк може відмовити. Ось що допоможе збільшити ймовірність позитивного рішення:
- Закрийте наявні борги: погасіть прострочені кредити, комунальні та податкові заборгованості. Навіть невеликий борг за кредитною карткою враховується при розрахунку навантаження
- Перевірте кредитну історію: замовте виписку з УБКІ та переконайтесь, що немає помилок. Якщо кредитна історія порожня, сформуйте її заздалегідь
- Збільшіть перший внесок: оптимально внести 25-30% вартості житла замість мінімальних 20%. Це демонструє банку фінансову дисципліну
- Підтвердіть усі доходи: окрім основної зарплати, вкажіть додаткові надходження: підробітки, стипендії, соціальні виплати, дохід від оренди
- Зафіксуйте наявне майно (автомобіль, інша нерухомість, депозити). Все це є додатковою гарантією платоспроможності
- Станьте клієнтом банку заздалегідь. Наявність зарплатної картки або депозиту в банку-партнері суттєво підвищує шанси та може покращити умови кредитування
- Ретельно заповніть заявку. Помилки та неточності можуть стати причиною відмови. Перевірте всі дані перед подачею
Кому не дають іпотеку: основні причини відмови
Банки відмовляють у видачі іпотечного кредиту в таких випадках:
- Погана кредитна історія — наявність прострочених платежів або невиконаних зобов'язань
- Недостатній офіційний дохід: щомісячний платіж перевищує 40% доходу сім'ї
- Висока кредитна навантаженість: інші діючі кредити займають значну частину доходу
- Неофіційне працевлаштування: дохід не підтверджений документально
- Надання недостовірної інформації: будь-яка спроба обману автоматично призводить до відмови та може зіпсувати репутацію надовго
- Невідповідність вимогам програми: наприклад, наявне житло перевищує нормативну площу
Комерційна іпотека — альтернатива єОселі
Якщо Ви не підходите під критерії програми єОселя, залишається варіант комерційної іпотеки від банків.
Основні відмінності:
- Ставки: від 9% до 24% річних (залежно від банку та валюти)
- Перший внесок: зазвичай від 20-30%
- Немає обмежень за площею нерухомості
- Можна купити будь-який тип нерухомості, включно з комерційною
- Термін кредитування: до 20-30 років
Серед банків, що активно пропонують комерційну іпотеку: ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Райффайзен Банк. Ставки залежать від суми кредиту, терміну та кредитної історії позичальника.
Що змінилося у 2026 році
Програма єОселя зазнала суттєвих змін у 2026 році. У грудні 2025 року Кабмін ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі:
- 10 січня: мобілізовані військовослужбовці отримали право на пільгову ставку 3% (раніше мали лише 7% як загальна категорія)
- 30 січня: дозволено купувати будинки, дуплекси та таунхауси (раніше виключно квартири)
- 9 лютого: нові обмеження площі: 52,5 м² для квартир та 62,5 м² для будинків (для сімей з 1-2 осіб), максимум 115,5 м² незалежно від складу сім'ї. Період перевірки операцій з нерухомістю збільшено з 12 до 36 місяців
- Обмеження ціни: вартість квадратного метра не може перевищувати подвоєну опосередковану вартість будівництва більш ніж на 10%
З початку 2026 року програмою вже скористалися понад 2 500 українців, які залучили близько 5 млрд ₴ пільгових іпотечних кредитів. Найбільше кредитів видано у Київській області, Києві та Львівській області.
Часті запитання про іпотеку
Який дохід потрібен для отримання іпотеки?
Для обслуговування іпотечного кредиту за програмою єОселя сім'ї достатньо мати щомісячний дохід близько 30 000 ₴ для ставки 3% та близько 42 000 ₴ для ставки 7% (за розрахунками НБУ). Головне правило: щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% сукупного доходу родини.
Хто може отримати іпотеку під 3%?
Іпотеку під 3% річних за програмою єОселя можуть отримати: військовослужбовці за контрактом та мобілізовані (з січня 2026), ветерани війни, медичні та педагогічні працівники державних закладів, науковці, а також члени сімей загиблих захисників України.
Чи можна отримати іпотеку без першого внеску?
За програмою єОселя мінімальний перший внесок становить 20%. Проте для внутрішньо переміщених осіб (ВПО) держава компенсує до 70% першого внеску, що фактично дозволяє оформити іпотеку з мінімальними власними коштами.
Чи дають іпотеку з поганою кредитною історією?
З поганою кредитною історією отримати іпотеку значно складніше. Банки обов'язково перевіряють дані через УБКІ. Наявність прострочених платежів суттєво знижує шанси на схвалення. Рекомендуємо спочатку покращити кредитну історію, погасивши наявні борги.
Які банки видають іпотеку за єОселею?
Станом на 2026 рік іпотечні кредити за програмою єОселя видають 10 банків-партнерів: Ощадбанк, ПриватБанк, Укргазбанк, Глобус Банк, Sky Bank, Sense Bank, Банк Кредит Дніпро, ТАСКОМБАНК, BISBANK та Радабанк. Найбільший портфель іпотечних кредитів за єОселею має Ощадбанк.
Хто має право на отримання квартири від держави?
За програмою єОселя на державну пільгову іпотеку мають право: військовослужбовці (контрактні та мобілізовані), ветерани війни, медики, педагоги та науковці державних закладів (ставка 3%), а також ВПО та будь-які громадяни без власного житла або з житлом менше нормативної площі (ставка 7%). Вік позичальника: від 18 до 70 років на момент погашення.
Financer обговорення
Маєте питання щодо цієї теми? Запитайте спільноту.
Пошту підтверджено. Ваш коментар з'явиться після перевірки.
Термін дії посилання минув. Опублікуйте коментар ще раз.
Схожі статті
Пасивний дохід – 15 перевірених способів у 2026 році
9 хв читанняПерсональні фінанси
ВВП України: зростання, прогнози та економічна статистика
6 хв читанняПерсональні фінанси
Складні відсотки: як працює формула та навіщо це знати
7 хв читанняПерсональні фінанси
Арешт рахунків боржників в Україні: закон, права та розблокування
6 хв читанняПерсональні фінанси
Іпотека в Україні: чи варто брати кредит на житло у 2026 році
7 хв читанняПерсональні фінанси
Безкоштовна розсилка
Відчуваєте стрес через гроші?
Приєднуйтесь до *Financer Stacks* - вашого щотижневого путівника з освоєння основ грошей, створення додаткового доходу та життя, де гроші працюють на вас.