Ми дотримуємось 
Перевірено Тетяна БоримськаДізнайтесь, які документи перевірити та де шукати інформацію, щоб убезпечити себе від шахраїв і прихованих проблем із нерухомістю.
Купівля квартири – одне з найбільших фінансових рішень у житті. Щоб не втратити гроші через шахраїв або приховані юридичні проблеми, потрібно ретельно перевірити нерухомість ще до підписання договору.
У цій інструкції ми покажемо, як перевірити квартиру перед покупкою самостійно: які документи запитати, де шукати інформацію онлайн (зокрема через Дію), та на що звернути увагу при огляді.
Закон про захист прав споживачів не завжди рятує при купівлі нерухомості. Ось основні ризики, якщо пропустити перевірку:
Угоду можуть визнати недійсною. Якщо квартира – спадщина, яку оскаржують інші родичі, або майно, продане без згоди другого з подружжя, суд може скасувати договір. Покупець ризикує втратити не лише житло, а й витрачені на ремонт кошти та відсотки за іпотекою.
Прихований ремонт коштує дорого. Приховані дефекти (тріщини, пліснява, несправні комунікації) можуть збільшити вартість ремонту у 2–3 рази.
Незаконне перепланування. Якщо попередній власник зробив перепланування без узаконення, штраф та обов'язок повернути все «як було» ляже на нового власника.
Борги за комунальні послуги. Непогашена заборгованість за попередніх власників може стати вашою проблемою.
Зареєстровані мешканці. Особи, зняті з реєстрації тимчасово (військовослужбовці, ув'язнені), можуть повернутися та претендувати на проживання.
Найважливіший документ – витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Це основний спосіб перевірити квартиру в реєстрі та переконатися в юридичній чистоті.
Що містить витяг:
Як отримати витяг:
Електронний витяг має таку ж юридичну силу, як і паперовий, якщо містить QR-код для перевірки. Документ дійсний протягом 1 місяця.
Угоду слід укладати виключно з власником житла, а не з довіреною особою. Навіть нотаріально засвідчена довіреність не гарантує безпеку – на практиці бувають випадки, коли нотаріус був «у змові» з шахраями.
Що має збігатися:
На що звернути увагу в паспорті:
Додатково перевірте:
Потрібно підтвердити, яким чином продавець набув право власності:
Якщо квартира отримана за договором ренти, дарування або рішенням суду – це підвищений ризик. У таких випадках краще найняти юриста, а не обмежуватися перевіркою рієлтора.
Отримай найкращий особистий кредит за лічені хвилини за допомогою нашого порівняння. Всі пропозиції в одному місці - обирай.
Обирай кредитНавіть якщо квартира оформлена на одного з подружжя, але придбана в шлюбі – другий має на неї право. Перед укладанням угоди обов'язково отримайте нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя на продаж.
Якщо продавець стверджує, що не перебував у шлюбі на момент придбання нерухомості – попросіть написати нотаріально засвідчену заяву про це.
Недієздатна особа не може розпоряджатися майном. Попросіть продавця надати довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів. Документи повинні бути видані не раніше ніж за місяць до угоди.
Останнім часом на угоди запрошують спеціальних психологів із відповідною кваліфікацією для підтвердження адекватності продавця. Це дає додаткову впевненість.
Технічний паспорт містить план квартири, експлікацію та реальний метраж приміщень. Він обов'язковий при оформленні іпотеки.
На що звернути увагу:
Отримайте довідку про зареєстрованих осіб (форма №13 / витяг з реєстру територіальної громади).
Важливі нюанси:
Перевірте через Дію: в додатку Дія можна перевірити, хто прописаний у квартирі онлайн, замовивши відповідний витяг.
Отримайте копію особового рахунку та довідку про відсутність заборгованості за комунальними платежами.
Окрім Державного реєстру речових прав, є кілька додаткових способів, як перевірити квартиру на обтяження та судові спори:
Якщо нерухомість перебуває під арештом або є предметом судового спору – від покупки краще відмовитися.
При купівлі житла в новобудові основні ризики пов'язані із завершенням будівництва, його законністю та якістю.
Що потрібно перевірити:
Дозвільну документацію – дозвіл на будівництво та проектну декларацію. Надійні забудовники публікують їх на своєму сайті.
Статус земельної ділянки – за випискою з Держгеокадастру. Ділянка не має бути сільськогосподарського призначення, під арештом або в заставі.
Репутацію забудовника – відгуки по попередніх об'єктах, чи були затримки зі здачею, судові спори з покупцями.
Хід будівництва – слідкуйте за веб-камерами на будмайданчику або оновленнями на сайті забудовника. Затримки вже на стадії котловану – серйозний привід шукати альтернативу.
Ці поради стосуються насамперед вторинного ринку:
Перевірте роботу всіх комунікацій: водопостачання, каналізація, електрика, опалення
Зверніть увагу на стіни, підлогу та стелю – тріщини, плями вологи, пліснява
Поспілкуйтеся з сусідами, щоб дізнатися про проблемних мешканців будинку
Пройдіться поверхами – стан під'їзду багато розповідає про будинок
Якщо берете квартиру з меблями та технікою – перевірте їх справність
Оцініть інфраструктуру: транспорт, магазини, школи, лікарні поблизу
Основні витрати на перевірку квартири перед покупкою у 2026 році:
Самостійна перевірка обійдеться менш ніж у 200 ₴. Враховуючи, що вартість квартири вимірюється сотнями тисяч гривень, це мізерна інвестиція у вашу безпеку.
| Ресурс | Що можна перевірити | Вартість |
|---|---|---|
| Дія (diia.gov.ua) | Право власності, обтяження, іпотеки, заборони | 40 ₴ |
| Реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) | Судові спори щодо нерухомості | Безкоштовно |
| Реєстр боржників (erb.minjust.gov.ua) | Виконавчі провадження продавця | Безкоштовно |
| Держгеокадастр (map.land.gov.ua) | Статус земельної ділянки (для новобудов) | Безкоштовно |
Перевірка квартири перед покупкою – це не формальність, а обов'язковий етап, який захистить ваші гроші та нерви. Основні кроки:
Якщо ситуація складна (спадщина, дарування, рента) – зверніться до професійного юриста. Вартість його послуг – мізерна у порівнянні з можливими втратами.
Вигідні пропозиції для купівлі квартири:
Скільки коштує перевірка квартири перед купівлею?
Самостійна перевірка обійдеться менш ніж у 200 ₴. Витяг з Державного реєстру через Дію коштує 40 ₴, перевірка в реєстрі судових рішень та реєстрі боржників – безкоштовно. Комплексна перевірка юристом коштує від 3 000 до 10 000 ₴ залежно від складності угоди.
Як перевірити право власності на квартиру безкоштовно?Безкоштовно перевірити право власності повністю неможливо – мінімальна вартість витягу з Держреєстру становить 40 ₴ через портал Дія. Однак ви можете безкоштовно перевірити нерухомість у Єдиному реєстрі судових рішень на наявність судових спорів та у Єдиному реєстрі боржників на виконавчі провадження.
Хто перевіряє квартиру перед купівлею?Перевірку можна провести самостійно через онлайн-реєстри (Дія, реєстр судових рішень) або залучити професіонала – юриста з нерухомості. Рієлтор може допомогти з оглядом, але для юридичної перевірки краще найняти саме юриста. При оформленні іпотеки банк також проводить власну перевірку нерухомості.
Що треба знати перед покупкою квартири?Перед покупкою перевірте: право власності продавця (витяг з Держреєстру), відсутність обтяжень та арештів, наявність згоди подружжя, дієздатність продавця, технічний паспорт на відсутність незаконного перепланування, зареєстрованих мешканців та борги за комунальні послуги. Для новобудови додатково перевірте дозвіл на будівництво та репутацію забудовника.
Як перевірити хто власник квартири?Щоб перевірити хто власник квартири, замовте витяг з Державного реєстру речових прав через портал Дія (40 ₴) або в ЦНАПі (80 ₴). У витягу зазначені всі поточні власники нерухомості та історія переходу права власності.
Маєте питання щодо цієї теми? Запитайте спільноту.
Будьте першим, хто задасть питання про цю тему.
Порівняння фінансових продуктів займає хвилини, але може зекономити вам тисячі.
Порівняти продукти
