Чи можуть забрати квартиру за борги в Україні у 2026 році

Побоювання, що за борги можуть забрати квартиру, знайомі багатьом українцям. Одні бояться безпідставно, а інші втрачають нерухомість, не знаючи про винятки із закону.

У квітні 2026 Верховна Рада ухвалила Закон № 14005, який запровадив автоматичну систему стягнення боргів. Нові правила змінили пороги заборгованості та механізми обмежень. Експерти Financer розібрали, за яких умов справді можуть забрати квартиру за борги, і як захистити своє житло.

Згідно зі статтею 48 Закону України «Про виконавче провадження», стягнення на нерухомість боржника можливе лише у крайніх випадках і за одночасного виконання трьох умов:

• Є рішення суду, що набрало законної сили
• Борг перевищує мінімальний поріг (50 мінімальних зарплат за Законом № 14005)
• Боржник не має іншого майна або коштів на рахунках для погашення боргу

Важливо розуміти: квартиру не можуть забрати довільно, без рішення суду та без дотримання всіх процедур. Навіть при значному боргу виконавча служба спочатку зверне стягнення на грошові кошти та інше майно боржника.

Чи можуть забрати квартиру за комунальні борги? Теоретично так, але на практиці це вкрай малоймовірний сценарій.

Що каже закон:

• Виселення можливе за рішенням суду після 6 місяців повної неоплати комунальних послуг
• Якщо боржник вносив хоча б часткові платежі, підстав для виселення немає
• Сума боргу має перевищити 50 мінімальних зарплат (~432 000 ₴ у 2026 році)
• Боржник повинен ігнорувати всі спроби управляючої компанії врегулювати борг

На практиці:

Набрати комунальний борг, що перевищує 432 000 ₴, надзвичайно складно. Зазвичай комунальники застосовують інші санкції: нарахування пені (0,01% суми боргу за кожен день прострочення), обмеження надання послуг, відключення ресурсів.

Існують визнані законом підстави для несплати, наприклад тяжка хвороба власника або його близьких родичів.

Це найбільш реальний ризик втрати житла. Іпотечна квартира є заставним майном, на яке банк має переважне право у разі систематичного невиконання зобов'язань.

Ключові правила:

• Іпотечне житло не захищене статусом «єдиного житла» – його можуть забрати навіть якщо боржнику більше нікуди йти
• Банк може ініціювати стягнення двома шляхами: через суд або позасудово (якщо це передбачено договором)
• Обтяження знімається тільки після повного погашення іпотечного кредиту
• Навіть прописка неповнолітніх дітей не захищає від стягнення іпотечного житла

На практиці:

Банки рідко вдаються до крайніх заходів, адже судові процеси та реалізація нерухомості – це тривала і витратна процедура. Банку вигідніше отримати кредитні кошти назад.

Що робити, якщо не вдається платити іпотеку:

• Зверніться до банку з проханням про реструктуризацію боргу
• Дізнайтесь про можливість кредитних канікул
• Розгляньте варіант рефінансування іпотеки на вигідніших умовах

Мікрофінансові організації та колектори не мають права самостійно вилучати нерухомість. Стягнення можливе лише через суд.

Ситуація з незабезпеченими кредитами:

• Якщо кредит був виданий без застави нерухомості, забрати єдине житло за борги практично неможливо
• Виконавча служба спочатку зверне стягнення на грошові кошти, рухоме майно, цінні папери
• Нерухомість стає об'єктом стягнення лише в останню чергу і лише за умови, що борг перевищує 50 мінімальних зарплат

Якщо нерухомість – не єдине житло:

За наявності кількох об'єктів нерухомості, на «другу» квартиру чи будинок може бути звернено стягнення за будь-яку суму боргу за рішенням суду.

Чи можуть забрати квартиру через конфлікти із сусідами? Це залежить від ситуації:

• Використання житла не за призначенням – наприклад, організація промислового виробництва чи іншої діяльності, що порушує санітарні та пожежні норми. Це справді є підставою для відчуження власності
• Шум – довести систематичне порушення тиші складно. Потрібні підтверджені заміри, що вимагають дозволу власника
• Безгосподарність – створення небезпечних умов для сусідів: пошкодження несучих конструкцій, інженерних систем, пожежонебезпечні умови
• Несанкціоноване перепланування – ризик виникає лише якщо власник отримав постанову про відновлювальні роботи і повністю її проігнорував

Фізичні особи-підприємці відповідають за господарськими зобов'язаннями особистим майном, включно з нерухомістю.

Однак якщо квартира є єдиним житлом, за податкові борги її не заберуть – за умови, що сума боргу не перевищує встановлений законом поріг у 50 мінімальних зарплат.

У квітні 2026 року Верховна Рада ухвалила Закон № 14005, який суттєво змінив механізм стягнення боргів в Україні.

Що змінилося:

• Підвищено поріг для стягнення на житло – з 20 до 50 мінімальних зарплат (приблизно 432 000 ₴). Це означає, що захист єдиного житла суттєво посилено
• Автоматична система обмежень – після внесення боржника до реєстру виконавчих проваджень автоматично блокуються продаж, дарування та переоформлення майна
• Автоматичне зняття обмежень – після повного погашення боргу система автоматично знімає всі обмеження без додаткової бюрократії
• Інтеграція з держреєстрами – виконавча служба синхронізована з банками, нотаріусами, базами МВС та платіжними системами

Що залишилося без змін:

• Єдине житло, як і раніше, залишається «недоторканним» для більшості категорій боргів
• Стягнення на нерухомість можливе лише за рішенням суду
• Іпотечне житло, як і раніше, не захищене статусом єдиного

Під час воєнного стану діють додаткові захисні механізми для боржників:

• Мораторій на примусове виселення за комунальні борги діє на весь період воєнного стану
• Для військовослужбовців житло не вилучають під час проходження служби
• Проте мораторій не поширюється автоматично на іпотечних позичальників – банки зберігають право на стягнення заставного майна

Важливо: мораторій не скасовує борг, а лише відстрочує примусове стягнення.

Якщо у Вас є заборгованість і Ви побоюєтесь за своє житло, дотримуйтесь цього алгоритму:

Реально забрати квартиру за борги в Україні може лише суд – і лише за виконання суворих умов. Ось що потрібно пам'ятати:

• Єдине житло захищене – за більшістю видів боргів його не можуть забрати, якщо сума не перевищує 50 мінімальних зарплат (~432 000 ₴)
• Іпотека – виняток – іпотечну квартиру можуть забрати незалежно від того, єдине це житло чи ні
• Комунальні борги – вкрай малоймовірна підстава для стягнення, а під час воєнного стану діє мораторій
• МФО та колектори – не мають права самостійно забирати нерухомість, тільки через суд
• Новий Закон № 14005 – підвищив захист боржників, збільшивши поріг стягнення у 2,5 рази

Найкращий захист від втрати житла – не ігнорувати борги. Звертайтесь до кредиторів для реструктуризації, перевіряйте реєстр виконавчих проваджень і, за потреби, консультуйтесь з юристом.