Іпотека на вторинне житло в Україні
Ми дотримуємось
Ми дотримуємось 
Перевірено Тетяна БоримськаШукаєте іпотеку на вторинне житло? Ми зібрали та порівняли пропозиції найбільших банків України, щоб Ви могли обрати найвигідніший варіант.
- Пропозиції найбільших банків України
- Пільгова ставка від 3% за програмою єОселя
- Початковий внесок від 10% для молоді
Щоб отримати іпотечний кредит на вторинне житло, позичальнику потрібно:
- бути громадянином України;
- вік від 21 року (для єОселя від 18 років);
- мати офіційне працевлаштування та стаж на останньому місці роботи не менше 6 місяців;
- підтвердити дохід довідкою з місця роботи;
- мати позитивну кредитну історію в УБКІ.
Зверніть увагу
Розмір кредиту, процентні ставки та інші умови залежать від конкретного банку і можуть відрізнятися з урахуванням даних позичальника (кредитної історії, рівня доходу, вартості нерухомості).
Переваги вторинного житла
Квартира на вторинному ринку має низку переваг перед новобудовою. Не потрібно чекати завершення будівництва, можна одразу заїхати і жити. Часто від попередніх власників залишаються меблі та побутова техніка.
За кілька років експлуатації вже видно всі плюси і мінуси будинку: якість забудови, стан комунікацій, наявність проблем із сусідами. У новобудові з цими питаннями стикаєшся вже після покупки.
Окремий плюс: вторинне житло зазвичай розташоване в районах з розвиненою інфраструктурою, школами, магазинами та транспортними зв'язками. Саме тому іпотека на житло вторинного ринку залишається популярним вибором серед українців.
Financer зібрав пропозиції найбільших банків України. Порівняйте умови вище на цій сторінці, оберіть оптимальний варіант і подайте заявку онлайн.
Програма єОселя для вторинного житла
Державна програма єОселя є основним інструментом пільгового іпотечного кредитування в Україні. Станом на 2026 рік понад 22 000 родин уже придбали житло завдяки цій програмі, отримавши кредитів на суму близько 40 млрд грн.
За єОселя вторинне житло можна придбати так само, як і нове. Максимальна сума кредиту на вторинне житло становить до 2 млн грн. Іпотека в Україні за державною програмою залишається найдоступнішим варіантом для тих, хто шукає власне помешкання.
| Параметр | єОселя (3%) | єОселя (7%) | Комерційна іпотека |
|---|---|---|---|
| Ставка (перші 10 років) | 3% річних | 7% річних | від 18% річних |
| Ставка (з 11-го року) | 6% річних | 10% річних | від 18% річних |
| Початковий внесок | від 20% (10% для молоді) | від 20% (10% для молоді) | від 20-30% |
| Максимальний строк | до 20 років | до 20 років | до 20 років |
| Максимальна сума | до 2 млн грн | до 2 млн грн | до 5 млн грн |
Хто може отримати єОселя під 3%
Пільгова ставка 3% доступна для обмеженого кола позичальників:
- військовослужбовці та працівники сектору безпеки і оборони (включно з мобілізованими з 2026 року);
- лікарі та медичні працівники;
- вчителі та педагогічні працівники;
- науковці.
Для всіх інших громадян, які не мають власного житла або проживають у приміщенні менше нормативної площі (52,5 м² на 1-2 особи), доступна ставка 7%.
Як проходить оформлення іпотеки
Багато хто запитує, як оформити іпотеку на вторинне житло. Процес складається з кількох етапів. Після схвалення заявки на підбір квартири відводиться 2-4 місяці. Але рекомендуємо попередньо промоніторити ринок ще до подачі заявки, щоб розуміти, яку суму запитувати.
Покрокова інструкція
Оберіть банк та програму
Порівняйте пропозиції банків на Financer. Зверніть увагу на ставку, початковий внесок та максимальну суму кредиту.
Подайте заявку
Заповніть анкету онлайн або у відділенні банку. До заявки додайте пакет документів.
Дочекайтесь рішення
Банк перевірить Вашу кредитну історію в УБКІ, підтвердить доходи та прийме рішення протягом 3-10 робочих днів.
Оберіть квартиру
Після попереднього схвалення у Вас є 2-4 місяці на пошук відповідного житла.
Оцінка нерухомості
Банк замовить незалежну оцінку обраної квартири. Це обов'язковий етап, який підтверджує ринкову вартість.
Підписання договору
Оформіть кредитний договір, договір купівлі-продажу та страхування нерухомості. Зареєструйте право власності з обтяженням.
Які документи потрібні
Вимоги до документів залежать від конкретного банку, але в більшості випадків позичальнику знадобляться:
паспорт громадянина України (або ID-картка);
ідентифікаційний номер (ІПН);
довідка про доходи за останні 6 місяців;
копія трудової книжки або витяг з реєстру застрахованих осіб;
свідоцтво про шлюб (за наявності);
паспортні дані та ІПН подружжя;
свідоцтва про народження дітей (за наявності);
довідка з УБКІ про кредитну історію.
Що перевірити при виборі квартири
Оскільки при оформленні іпотеки квартира стає заставою, банк зацікавлений у тому, щоб нерухомість була юридично чистою. Але ця перевірка потрібна насамперед Вам.
Нерухомість дійсно законно належить продавцю (перевірте у Реєстрі речових прав);
Відсутність арештів, заборон та обтяжень на нерухомість;
Наявність усіх комунікацій, зазначених у документах;
Реальне планування відповідає технічному паспорту;
Якщо було перепланування, воно оформлене належним чином;
Відсутність зареєстрованих мешканців, включно з неповнолітніми.
Якщо банк проведе перевірку недбало і схвалить кредит на квартиру з порушеннями, постраждає передусім новий власник. Наприклад, купівля квартири з неузгодженим перепланування може створити проблеми при майбутньому ремонті або перепродажу.
Оцінка нерухомості
Оцінка є обов'язковим етапом при оформленні іпотеки на вторинне житло. Банки хочуть бути впевнені, що нерухомість дійсно коштує заявлених грошей.
Зазвичай банк пропонує свого оцінювача, але Ви можете звернутися і до незалежних експертів. У першому випадку підвищується шанс на схвалення кредиту. У другому, інформація може виявитися більш об'єктивною.
Вартість оцінки становить від 2 000 до 5 000 грн залежно від типу та розташування нерухомості.
Страхування при іпотеці
При оформленні іпотеки Вам запропонують застрахувати:
- нерухомість (обов'язкове за законом);
- Ваше життя та здоров'я;
- Вашу працездатність.
Страхування нерухомості є обов'язковим, решта, формально, ні. Але відмова від страхування життя зазвичай тягне за собою підвищення ставки на 1-2 процентних пункти. Тому часто вигідніше оплатити страхування.
Іпотечний кредит оформлюється на 10-20 років. За цей час може статися будь-який форс-мажор. Страховка захистить Вас і Вашу родину від додаткових фінансових проблем.
На що звернути увагу при виборі іпотечного кредиту
Перед підписанням договору уважно вивчіть:
Процентна ставка. Порівнюйте саме річну процентну ставку, а не номінальну. Різниця може бути суттєвою.
Комісії та додаткові платежі. Одноразова комісія за видачу, щорічна комісія за обслуговування, нотаріальні витрати.
Умови дострокового погашення. Переконайтесь, що банк дозволяє погашати кредит достроково без штрафів.
Штрафи та пені за прострочення. Уточніть розмір штрафів та пільговий період (якщо є).
Умови зміни ставки. Якщо ставка плаваюча, з'ясуйте, до чого вона прив'язана та як часто може змінюватись.
Графік щомісячних платежів. Оберіть між ануїтетним (однакові платежі) та диференційованим (зменшуються з часом) графіком.
Порада
Подавайте заявки у кілька банків одночасно. Кожна заявка реєструється в УБКІ, але це нормальна практика при виборі іпотечного кредиту. Банки розуміють, що позичальник порівнює умови.
Скільки коштує іпотека на вторинне житло
Загальна вартість іпотечного кредиту складається з кількох компонентів. Розглянемо приклад: квартира вартістю 1 500 000 грн, початковий внесок 20% (300 000 грн), кредит 1 200 000 грн на 20 років.
| Стаття витрат | єОселя (3%) | єОселя (7%) | Комерційна (18%) |
|---|---|---|---|
| Щомісячний платіж | ~6 650 грн | ~9 300 грн | ~18 500 грн |
| Переплата за 20 років | ~396 000 грн | ~1 032 000 грн | ~3 240 000 грн |
| Оцінка нерухомості | 2 000-5 000 грн | 2 000-5 000 грн | 2 000-5 000 грн |
| Страхування (щорічно) | ~3 000-6 000 грн | ~3 000-6 000 грн | ~3 000-6 000 грн |
| Нотаріальні витрати | ~5 000-10 000 грн | ~5 000-10 000 грн | ~5 000-10 000 грн |
Різниця між єОселя під 3% та комерційною іпотекою під 18% за 20 років складає понад 2,8 млн грн переплати. Тому першим кроком завжди перевіряйте, чи підходите Ви під умови державної програми.
Financer зібрав актуальні пропозиції банків України. Порівняйте умови вгорі цієї сторінки та оберіть кредит на квартиру, який підходить саме Вам.
Часті запитання про іпотеку на вторинне житло
В якому банку найвигідніша іпотека на вторинне житло?
Найвигідніші умови пропонує державна програма єОселя зі ставкою від 3% для пільгових категорій та 7% для решти громадян. Серед комерційних банків найнижчі ставки на іпотеку на вторинне житло у ПриватБанку, Ощадбанку та КредоБанку. Порівняйте актуальні пропозиції на Financer, щоб обрати найкращий варіант.
Яка зараз ставка на іпотеку в Україні?
Станом на 2026 рік ставки залежать від типу програми. За єОселя: 3% для військових, лікарів, вчителів та науковців, 7% для інших категорій. Комерційна іпотека: від 18% річних (облікова ставка НБУ + маржа банку). Облікова ставка НБУ становить 15%, що безпосередньо впливає на вартість комерційних кредитів.
Чи можна купити вторинне житло за програмою єОселя?
Так, програма єОселя дозволяє купувати вторинне житло. Максимальна сума кредиту на вторинне житло становить до 2 млн грн. Початковий внесок від 20% (від 10% для молоді до 25 років). Житло повинно відповідати нормативним вимогам щодо площі та технічного стану.
Як краще купити квартиру: в кредит чи в іпотеку?
Іпотека і є різновидом кредиту, де нерухомість виступає заставою. Іпотечний кредит зазвичай має нижчу ставку та довший строк (до 20 років) порівняно зі споживчим кредитом. Споживчий кредит не потребує застави, але ставка значно вища, а максимальна сума обмежена. Для купівлі квартири іпотека вигідніша.
Який потрібен дохід для отримання іпотеки?
Для єОселя під 3% мінімальний дохід родини має становити близько 30 000 грн на місяць. Для єОселя під 7% потрібен дохід від 42 000 грн. Для комерційної іпотеки під 18% банки зазвичай вимагають дохід від 84 000 грн. Загальне правило: щомісячний платіж не повинен перевищувати 40-50% доходу позичальника.