Інвестиції в нерухомість – як правильно інвестувати в об’єкти нерухомості?

Інвестиції в нерухомість в Україні є основним способом інвестування не тільки через недостатній розвиток фондового ринку. В умовах економічної нестабільності складно знайти більш надійний і менш ризиковий спосіб зберегти свої заощадження.

Придбавши житлову чи комерційну нерухомість можна отримувати пасивний дохід від орендної плати. Якщо вдало обрати об’єкт нерухомості для інвестицій, можна заробити на зростанні його ринкової ціни.

Інвестицій в нерухомість –плюси і мінуси

• Нерухомість неможливо загубити чи вкрасти
• Вкладений капітал не знеціниться через інфляцію
• Можна почати інвестувати без спеціальних знань
• Дохід від здачі в оренду вищий, ніж за депозитами в банках
• Ризики падіння цін значно нижчі, ніж при купівлі акцій

• Низька ліквідність (багато часу потрібно, щоб продати)
• Довгий період окупності, в порівнянні з інвестиціями в бізнес
• Ціна може не тільки рости, але й падати
• Періодично потребує ремонту та витрат на обслуговування
• Складнощі з перевіркою документів, витрати на послуги юристів

Ризики інвестицій в нерухомість

Інвестиції в нерухомість відносяться до капіталовкладень з невисоким ризиком, але деякий ризик все-таки залишається:

👉 Ціна на нерухомість, як і будь-яка інша ціна, залежить від попиту та пропозиції. Ціни можуть коливатись, і навіть помітно знизитись, як і розмір орендної плати.

👉 На ціни впливає кредитна політика банків. Доступні іпотечні кредити штовхають ціни на нерухомість вверх. Економічні кризи стають причиною банкрутств і падіння цін на нерухомість.

👉 Нерухомість може постраждати через стихійне лихо або техногенну катастрофу. Інколи трапляються повені, пожежі, урагани, цунамі, падіння літаків, вибухи газу, пожежі на атомних реакторах, і навіть війни.

Для прикладу, через подорожчання енергоносіїв в Україні значно впав попит на великі будинки. Люди, які свого часу вклали кошти в будівництво, змушені продавати їх інколи дешевше собівартості.

Як інвестувати в нерухомість?

Інвестиції в нерухомість потребують кваліфікованого підходу, як до вибору об’єкта, так і до юридичної перевірки продавця, і до оформлення документів.

Розмір доходу від інвестицій в нерухомість значною мірою залежить від вдалої локації об’єкта, тому вибір кращого варіанту потребує багато часу. Інвестор має вирішити самостійно, в яку нерухомість краще вкласти гроші, щоб змусити їх працювати.

Нерухомість для здачі в оренду

Дохід від здачі нерухомості в оренду порівняно невисокий (відносно вкладених коштів), але ризики мінімальні. Така інвестиція підходить людям, налаштованим на тривалий пасивний дохід. В залежності від виду нерухомості капіталовкладення окупляться за 9-11 років.

Важливо врахувати, на яку нерухомість є більший попит, які встановились ціни на оренду, що найбільше важливо для потенційних орендарів – ремонт, обладнання, близькість до навчальних закладів, чи до станції метро, чи є поруч магазини, парки, стадіони, тощо.

Плюси:

Інвестування в новобудови

Інвестиції в новобудови на початковому етапі будівництва приносять непоганий дохід за досить короткий період, але доведеться миритися з більшими ризиками. Після здачі об’єкта в експлуатацію готову квартиру або будинок можна продати на 25%-30% дорожче, ніж на початковому етапі будівництва.

Плюси:

• Ціна об’єкта швидко зростає до 30% за 2-3 роки
• Прибутковість вища, ніж за депозитами в банках
• Повністю пасивний дохід та зростання капіталу
• Інвестиція окупається за 2-3 роки

Мінуси:

• Є ризик, що забудовник не завершить будівництво і не поверне вкладені кошти інвесторам.

Як обрати об’єкт

Ліквідність об’єкта нерухомості залежить від того, наскільки він відповідає ринковим трендам та вимогам потенційного покупця. Заощаджувати на якості матеріалів та робіт ризиковано, якщо бюджет обмежений, краще обрати меншу площу.

У 2021 році більший попит на невеликі квартири 1-2 кімнати в житлових будинках бізнес-класу, в мікрорайонах з добре розвиненою інфраструктурою. В нових будинках придбати квартиру на завершальному етапі будівництва можна лише по перевідступу.

Які документи вимагати від забудовника:

1. Державна ліцензія
2. Установча документація компанії
3. Дозвіл на будівництво
4. Фінансова звітність
5. Проектна документація
6. Право на земельну ділянку

Комерційна нерухомість

Простих громадян цікавить куди інвестувати невеликі гроші в Україні або в який бізнес вкласти краще гроші. Ми радимо інвестувати невеликі гроші в комерційну нерухомість – склади, офіси, гаражі, торговельні площі, майстерні, ділянки та земельні паї – вибір досить великий.

Інвестиції у великі комерційні об’єкти потребують значних капіталовкладень, але вже з’явились перші інвестиційні компанії з низьким порогом входу для інвесторів.

При вдалому виборі об’єкта така інвестиція приносить на 2%-5% більший дохід на вкладені кошти в порівнянні з житловою нерухомістю. Капіталовкладення окупається приблизно за 7-10 років.

Плюси:

• Низький ризик
• Постійний пасивний дохід
• Можливе зростання в ціні

Мінуси:

• Повільна окупність, в середньому 8-9 років
• Потребує операційних витрат (пошук орендарів, ремонт)

Куди краще інвестувати:

Будівництво як інвестиція

Популярним способом інвестицій в Україні є самостійне будівництво житла. Це не тільки інвестиція, але й спосіб заробити кошти, вкладаючи власний час та працю. Важливо врахувати, що при однаковій вартості будівництва у великому місті та в маленькому селищі, вартість готового об’єкта та дохід від оренди значно відрізняються.

Плюси:

• Висока рентабельність

Мінуси:

• Ризик неякісного виконання будівельних робіт
• Збитки через затягування термінів завершення будівництва
• Технічна складність, потреба в спеціальних знаннях

Як можна інвестувати в будівництво

Будівництво потребує спеціальних знань, робітників, техніки, тому інвестори цікавляться іншими схемами таких інвестицій. Наведемо найпопулярніші з них:

👉 Пайове будівництво – група інвесторів створює пайовий фонд, в який кожний з них вкладає частину від вартості будівництва. Інвестори підписують договір з забудовником і отримують у власність частину об’єкта.

👉 Житловий кооператив – акумулює пайові внески своїх членів щоб вкласти їх у будівництво. Кооператив може виступати забудовником, або замовником, вклавши договір з будівельною компанією.

👉 Фонди фінансування будівництва – створюють для залучення коштів інвесторів. Такі фонди можуть створювати тільки фінансові компанії, які мають державну ліцензію (як правило, це великі банки).

Діяльність ФФБ контролює Національний банк. Фонд підписує договір з будівельною організацією і фінансує, та контролює будівництво до його завершення, як замовник.

Переваги та недоліки ФФБ:

• Знижений ризик нецільового використання коштів забудовником
• Державний контроль та правовий захист інвесторів
• Можливість заміни підрядників у випадку неякісного виконання робіт
• ФФБ можливо створити тільки коли вже виділена земельна ділянка і готовий пакет документів для початку будівництва

• Інколи ФФБ створюють великі будівельні компанії, тому інвесторам важливо вивчити умови договору і проконсультуватись з юристами
• Розірвання угоди з ФФБ може бути невигідним для інвестора. Отримати свої кошти він зможе тільки після завершення будівництва і продажу об’єкта іншому власнику.
• Право власності на нерухомість передається інвестору після здачі об’єкта
• Інвестор може контактувати тільки з управителем фонду, і ніяк не контактує з забудовником.

Нерухомість під ремонт

Вигідні інвестиції можна зробити, купуючи не тільки нові але й старі квартири та будинки без ремонту. На вторинному ринку можна знайти багато об’єктів нерухомості, які знаходяться у хороших районах, але потребують реконструкції.

Щоб виграти від такої операції важливо вміти оцінити загальний стан будівельних конструкцій, вартість ремонту і майбутню вартість квадратних метрів після ремонту. Досвідчені інвестори заробляють від 10% до 15% від вкладених коштів.

Інвестиції в закордонну нерухомість

Інвестувати гроші в нерухомість за кордоном простіше, ніж в Україні, завдяки дешевим іпотечним кредитам, та кращим умовам для ведення бізнесу. Інвесторів приваблює нерухомість у країнах зі стабільною економікою, розвиненою інфраструктурою, теплим кліматом, комфортними умовам для проживання та роботи.

Придбати нерухомість за кордоном можливо тільки за безготівкові кошти. Громадянин України може перерахувати на закордонний рахунок до $50000 на рік, якщо підтвердить законне походження коштів.

Плюси та мінуси:

• Вартість нерухомості у деяких країнах Європи, або Азії, нижча, ніж в Україні, натомість якість, інфраструктура і пасивний дохід можуть бути кращими.
• Інвестиції в нерухомість в різних країнах дозволяють диверсифікувати ризики інвестування
• Купуючи нерухомість за кордоном, інвестор має можливість використовувати її у власних цілях, отримати дозвіл на проживання і навіть громадянство.

• Додаткові витрати на податки і збори, які треба сплатити в іноземній країні, складають до 5%-10% від вартості нерухомості
• Через складнощі з вивченням законодавства іншої країни можуть знадобитись послуги посередників або юристів.
• Витрати на комунальні платежі, на утримання нерухомості у належному вигляді, на податки.
• Можуть вимагати дозвіл на купівлю від уповноваженого органу в Україні

Стратегії інвестування

Варіантів для інвестування в нерухомість досить багато, серед них можна виділити основні:

1. Купувати квартири з ремонтом і здавати в оренду
2. Купувати дешеві квадратні метри, вкладати гроші в ремонт і здавати в оренду дорожче
3. Купувати об’єкти нерухомості без ремонту і продавати дорожче після ремонту
4. Купувати квартири на початку будівництва і продавати на завершальному етапі.

Людям, які не хочуть ризикувати, варто зосередитись на вторинному ринку і на перших трьох стратегіях. Якщо інвестор готовий ризикнути заради більшого доходу, він буде інвестувати кошти в новобудови.

Застосувавши творчий підхід можна найти й інші способи інвестування. Наприклад, підвищення вартості об’єкта шляхом переведення нежитлових приміщень в житловий фонд, або виконанням стильного ремонту.

Оцінка інвестиції

Для оцінки перспективності вкладення грошей у конкретний об’єкт нерухомості можна використовувати формулу, яку запропонував Нобелівський лауреат з економіки Роберт Шиллер. Ми наводимо її у спрощеному вигляді, без врахування додаткових ризиків.

Якщо отриманий коефіцієнт знаходиться в межах від 10 до 15, це означає що нерухомість має адекватну ціну.

Якщо К < 10 – нерухомість явно недооцінена і її вигідно купувати 👍

Якщо К > 15 – ціна нерухомості завищена і купувати її не варто 👎

Це спрощений спосіб оцінки, адже нерухомість не завжди купують з метою здачі в оренду, але у більшості випадків формула допомагає прийняти рішення і зробити вдалий вибір.

Поради для інвесторів

Якщо ви недосвідчений інвестор, тільки плануєте вкласти кошти у бізнес чи в нерухомість, і не знаєте як інвестувати в нерухомість правильно, користуйтесь нашою пам’яткою:

👉 Обираючи нерухомість, враховуйте місце розташування, які об’єкти знаходяться поруч, де розташовані зупинки транспорту, які дороги, скільки людей проживає в мікрорайоні, та інші чинники.

👉 Купуючи нерухомість на вторинному ринку враховуйте вік будинку, звертайте увагу на матеріали, з яких він побудований (фундаменти, стіни, перекриття, крівля), та на відповідність вимогам будівельних норм (товщина стін, перекриття, утеплення, гідроізоляція).

👉 Купуючи об’єкт з певною метою поцікавтесь основними вимогами потенційних орендарів, чи покупців. Враховуйте не тільки площу, але й планування.

👉 Порівняйте ціни на ринку, поцікавтесь, як вони змінились за останній рік, чи два. Найвигідніше купувати нерухомість, коли ціна на неї падає (під час економічної кризи чи сезонного падіння цін).

👉 Переконайтесь, що продавець має дійсні документи на право власності, що проектна документація та дозвіл на будівництво відповідають вимогам законодавства.

👉 Обираючи новобудову з метою вкласти гроші на початковому етапі будівництва, перевірте репутацію забудовника і покажіть договір кваліфікованому юристу. Інколи забудовники прописують вигідні для себе умови і не дають ніяких гарантій інвестору.

👉 Обираючи забудовника, поговоріть з людьми, які вже заселились у раніше здані об’єкти, або пошукайте відгуки. Поцікавтесь, чи не було порушення вимог техніки безпеки, санітарних чи пожежних нормативів.

Якщо плануєте заробити на зростанні цін, враховуйте, що дорогу нерухомість важче продати. Знайти покупця на великий і дорогий будинок завжди складніше, ніж на однокімнатну квартиру.

Інвестування в нерухомість вимагає обережності. Щоб стати успішним інвестором потрібно слідкувати за ринковими тенденціями і розуміти принципи ціноутворення на ранку нерухомості.

Пропонуємо почитати:

• Фінансова піраміда – що це і як її розпізнати?
• Пенсія та пенсійна система – як отримати більше грошей на пенсії?
• Як отримувати пасивний дохід – 15 можливих способів.