Как проверить квартиру перед покупкой

Эксперты Financer.com составили инструкцию, как проверить квартиру перед покупкой, чтобы убедиться в юридической чистоте и не остаться на улице. Узнайте, какие недостатки могут скрываться за идеальной отделкой? Насколько нужен риэлтор или можно все проверить самостоятельно (например, на сайте государственного регистратора)?

При сделках с недвижимостью ежегодно фиксируется более 15000 случаев мошенничества!

В статье мы поможем вам понять как:

• самостоятельно проверить квартиру при покупке в новостройке или на вторичном рынке
• проконтролировать риэлтора и определить, насколько он выполняет свои обязанности.

+ вас ждут примеры из жизни и полезные ссылки на официальные ресурсы

Зачем проверять квартиру перед покупкой

«Закон о защите прав потребителей» изрядно нас избаловал, заставив поверить, что при получении «некачественного товара» или расторжении сделки мы, как минимум, не потеряем свои средства. В случае с недвижимостью это не всегда так.

• Сделку могут признать недействительной

Если это наследство, которое оспорят другие родственники, недвижимость, нажитая в браке и проданная без согласия второго супруга, жилье, проданное пожилым человеком, который впоследствии оказывается недееспособным.

В лучшем случае покупатель сможет вернуть деньги за покупку. Но средства, потраченные на ремонт, услуги риэлтора уже не вернутся. В ситуации с ипотекой все еще печальнее – уплаченные банку проценты улетят в «трубу» (а ведь именно они составляют большую часть платежей в первой половине срока).

• Ремонт может оказаться дороже

Скрытые недостатки жилья могут привести к удорожанию ремонта в 2 – 3 раза и более.

• Качество жизни – ниже

Насекомые, плесень, шумные соседи, грохот трассы, по которой ночью едут грузовые машины – множество факторов приводит к снижению качества жизни.

Исправить эти проблемы удается не всегда.

• Могут появиться штрафы

Неузаконенная планировка, проведенная предыдущими владельцами, рано или поздно дойдет до сведения БТИ.

Штрафовать и заставлять вернуть все «как было» будут уже нынешнего владельца. И интересовать ваша неосведомленность никого не будет.

Какие документы проверять при покупке квартиры

Перед заключением сделки важно пройтись по всем нижеуказанным пунктам, не пропуская ни одного. Особенно важно проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке на вторичном рынке.

#1. Выписка из реестра БТИ (вытяг из ресстра у нотариуса)

Самый важный документ, чтобы проверить квартиру перед покупкой. В том числе, на обременение.

В нем указывается:

• информация о сделках с данной недвижимостью с 1998 года (более раннюю историю можно проследить, запросив сведения в БТИ или местной администрации). Если объект переходит из рук в руки каждые год-два, это повод задуматься, что с ним что-то не так.
• наличие обременений и арестов – полбеды, если объект в ипотеке (ипотечную квартиру сейчас спокойно можно продать, хотя бумажной волокиты будет больше). Куда опаснее, если в отношении объекта ведется судебная тяжба или в принципе наложен арест.
• собственники – если недвижимостью владеют несколько человек, вам потребуется заключать договор со всеми или же получать от каждого согласие на продажу. В противном случае сделку могут оспорить.

#2. Паспорт собственника

Сделка должна заключаться только с собственником жилья. Не доверяйте доверенностям, даже подписанным у нотариуса. В практике юристов немало дел, когда нотариус банально находился «в доле». Доказательство вины в данном случае – сложный и затратный процесс.

Что должно совпадать:

• данные владельца и данные из выписки
• данные владельца и данные, указанные в договоре купли-продажи

Нередко используется схема мошенничества, при которой ошибочные данные вписываются уже в договор. Обычно речь идет об одной букве или цифре, которую вам клятвенно обещают потом поправить, и вообще «какая разница».

#3. Документы о праве собственности

Необходимо подтверждение, что вы заключаете договор именно с владельцем недвижимости. Даже если данные, указанные в паспорте и выписке из реестра совпадают, не лишней будет дополнительная проверка.

• При покупке недвижимости с рук в новостройке – необходим договор долевого участия и акт приемки (если дом уже достроен и сдан);
• Если продавец является первым собственником и приватизировал жилье – документ, подтверждающий передачу недвижимости в собственность;
• Если квартира была куплена – договор купли-продажи.

Если у объекта ранее были другие собственники, при проверке на юридическую чистоту, не лишним будет попросить акт приема-передачи и расписку о получении денег от предыдущего собственника.

Сложные ситуации

Недвижимость, приобретенная в результате дарения, по договору ренты или решению суда – это частый предмет мошенничества. В подобных случаях много подводных камней и нюансов, из-за которых вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Проверить такую квартиру перед покупкой самостоятельно и сложно, и опасно. Лучше нанять профессионального юриста. Именно юриста, а не риэлтора! У агента по недвижимости может не хватить знаний и компетенций.

#4. Согласие супруга

Даже оформленная только на одного из супругов, если недвижимость была приобретена в браке, второй супруг имеет на нее право.

Перед заключением сделки обязательно получите согласие супруга на продаже – нотариально заверенное. И проверьте срок его действия – он должен охватывать период, когда вы заключаете сделку.

В браке или нет

Продавец может уже находится в разводе, а недвижимость получить как совместно нажитое имущество в теперь уже расторгнутом браке. 

Впрочем, иногда при замене паспорта данные забывают перенести. И вы не сможете до конца проверить информацию.

Если продавец утверждает, что не состоял в браке на момент приобретения данной собственности, попросите написать об этом нотариально заверенное заявление.

#5. Справки о дееспособности

Недееспособное лицо не может отвечать за свои действия и распоряжаться имуществом. Согласно юридической практике, даже при наличии справок из ПНД и НД могут возникнуть сложности, но, если документ выдан менее месяца назад, это уже существенно снижает риски.

Особая практика

В последнее время на сделки начали приглашать специальных психологов, имеющих соответствующую квалификацию для подтверждения адекватности и дееспособности продавца.

Не всегда самого продавца удается уговорить на подобную «незапланированную диагностику», но вам это обеспечит дополнительную уверенность.

#6. Технический паспорт

Содержит сведения о доме, подробные данные о помещениях, план и экспликацию плана. Тех. паспорт необходим при оформлении покупки в ипотеку. Но даже если вы совершаете сделку, имея полную сумму на руках, проверить данные будет не лишним.

Продавцы часто преувеличивают площадь помещений, а ходить по комнатам с рулеткой не всегда удобно и возможно – в тех. паспорте отражен реальный метраж комнат.

Но есть и более опасный вариант – неузаконенная планировка.

К сожалению, по закону отвечать будет именно тот, кто владеет недвижимостью в настоящий момент, даже если саму перепланировку проводил предыдущий владелец.

У нас все согласовано

Чтобы полностью проверить квартиру перед покупкой важно понимать разницу слов «согласовано» и «узаконено».

• Согласованная планировка – означает, что продавец согласовал проект или эскиз, который задумал. Это не гарантирует, что после проведения работ перепланировку получится узаконить (может быть, работы проведены с нарушениями).
  И в любом случае сама процедура узаконивания стоит немало денег, которые придется заплатить вам, если у предыдущего владельца недвижимости все остановилось на стадии «согласовали».
• Узаконенная планировка – документально отображается в техническом паспорте. В нем не должно быть красных линий.

#7. Справки о регистрации (о прописанных)

Они содержат сведения о людях, зарегистрированных по данному адресу.

Несколько лайфхаков для проверки квартиры при покупке:

• Форму справки легко подделать, поэтому желательно сделать так, чтобы собственник заказал ее при вас
• Существуют два варианта формы – обычная и архивная. Просите обе. В архивной указываются не только лица, зарегистрированные сейчас, но и временно выписанные, несовершеннолетние, пенсионеры.
  Если архивная и обычная справка отличаются, лучше проконсультироваться у юриста, как защитить свои права в будущем. Могут возникнуть ситуации с оспариванием собственности.

Отдельная форма содержит сведения о лицах, снятых с регистрации. Это могут быть люди, находящиеся на длительном лечении в больнице, несовершеннолетние, содержащиеся в интернате, лица, находящиеся в местах лишения свободы.

Одним словом – проблемные категории граждан, которые нередко пытаются восстановить свои права через суд.

#8. Копия лицевого счета

Содержит данные о характеристиках объекта, зарегистрированных лицах и долгах по коммунальным платежам.

По сути, дублирует другие документы, но, как и в ситуации с выпиской из домовой книги, позволит дополнительно проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой.

Не лишним будет проверить информацию через звонок в УК дома. Справку об отсутствии задолженностей тоже можно подделать. Управляющая компания расскажет вам всю правду.

К тому же, у многих УК задолженности можно посмотреть онлайн, на сайте.

Проверка новостроек

Основные риски при приобретении жилья в новостройке связаны с завершением строительства в принципе, законностью данного строительства и его качеством.

Какую информацию нужно проверить

• разрешительную документацию – надежные застройщики обычно выкладывают ее прямо на сайте, чтобы быстрее привлечь покупателей. Обязательно должно быть разрешение на строительство и проектная декларация. Еще лучше – если прописаны тех.условия по коммуникациям.
• статус участка – проверяется по выписке из госреестра. Если это сельскохозяйственные земли, могут возникнуть проблемы. Кроме того, земля не должна быть под арестом, в залоге, под обременением.
• репутацию компании – чем известнее застройщик, тем меньше рисков. Также посмотрите отзывы по предыдущим объектам. Если ранее были задержки в сдаче объекта, недовольные покупатели, есть риск, что ситуация повторится.

Станьте немного шпионом

Перед совершением сделки последите какое-то время за ходом строительства. Многие компании сейчас устанавливают видеокамеры, позволяющие в реальном времени следить за происходящим.

Идеальный вариант – выбирать именно такие объекты.

Но если подходящие варианты (по цене, расположению и т.д.) не настолько модернизированы, застройщик в любом случае должен выкладывать на сайт информацию о ходе строительства. И чем чаще, тем лучше.

Если работы ведутся согласно плану, без существенных задержек, это дополнительно укрепит вашу уверенность. Если же задержки начинаются уже на стадии котлована, это серьезный повод поискать альтернативу.

Как еще проверить квартиру перед покупкой

В основном дополнительные меры относятся к тому, как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке.

• проверьте работу всех коммуникаций (неожиданный ремонт может серьезно удорожить покупку);
• пообщайтесь с соседями, чтобы выяснить, нет ли проблемных соседей (бесценным источником информации являются молодые мамы и бабушки у подъезда — они обычно больше замечают, хотя к информации, конечно, стоит отнестись реалистично);
• пройдитесь пешком по этажам — если в подъезде есть проблемные соседи, обычно это видно и по состоянию лестничной клетки;
• если вы берете жилье с ремонтом и не планируете ничего менять, проверьте мебель/бытовую технику — то, что хорошо выглядит, не всегда является исправным.

Мы также советуем вести покупку, наняв собственного риэлтора. Помните, что агент продавца, в первую очередь, будет заботиться о его интересах.

Выгодные предложения для покупки квартиры

• Льготная ипотека по гос программе «Є-оселя»
• Лучшие ипотечные кредиты этого года

Вывод

Важность проверки квартиры перед покупкой не может быть переоценена. Этот этап поможет вам избежать неприятных сюрпризов и сделать осознанный выбор. Вот несколько ключевых моментов, которые следует учесть:

1. Проверка документов: Начните с проверки всех необходимых документов, таких как свидетельство о праве собственности, технический паспорт, разрешение на строительство и другие. Убедитесь, что документы в порядке и соответствуют реальному состоянию квартиры.
2. Состояние инженерных коммуникаций: Оцените состояние электрических проводов, водопровода, канализации и отопления. Проверьте, нет ли утечек, коррозии или других проблем.
3. Осмотр помещений: Тщательно осмотрите все комнаты, стены, полы, потолки и окна. Обратите внимание на состояние отделки, наличие трещин, плесени или грибка.
4. Проверка на скрытые дефекты: Иногда проблемы могут быть невидимы на первый взгляд. Рекомендуется пригласить профессионального инспектора, который поможет обнаружить скрытые дефекты.
5. Окружающая инфраструктура: Исследуйте район, в котором находится квартира. Узнайте о близлежащих магазинах, общественном транспорте, школах и больницах.

Заключение: Проверка квартиры перед покупкой — это не формальность, а важный шаг, который поможет вам сделать правильное решение. Не забывайте описанные выше советы, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем.